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买房前必懂的“行内暗语”
2018-08-14 16:36:15  作者:  来源:房天下楼盘点评  
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  •     隔行如隔山,人们在购置房产时常常陷入尴尬的境地。房地产市场是商品化市场,而购房者又非个个都是“专业选手”,“闯”误区,“蹦”陷阱,“牺牲者”不在少数。想买好房?必须懂得以下行内暗语!   赠送 ...

  隔行如隔山,人们在购置房产时常常陷入尴尬的境地。房地产市场是商品化市场,而购房者又非个个都是“专业选手”,“闯”误区,“蹦”陷阱,“牺牲者”不在少数。想买好房?必须懂得以下行内暗语!

  赠送面积: 购房时大都会有一些面积是赠送的,首先告诉大家一个真相:赠送面积不是开发商给你的优惠,而是国家已经规定好了的。

 

  赠送的究竟是什么面积呢?

  1、“偷”面积:

  “偷”面积实际是钻了“建筑面积计算方法”的空子,减少套内面积。这样一来,可以帮助开发商减少上缴税费,更是可以将偷来的面积“赠”给买房者;

  2、违法面积:

  部门开发商的“赠送面积”,是通过擅自变更规划设计违法搭建起来的

  3、侵犯共有面积:

  开发商对部分特定住户购房者所赠送的面积,实际为业主共有面积,如顶层露台、地下室空间等。

  PS:赠送面积越大,在购房者心里得房率就越高,但小原要告诉你第二个真相:赠送面积不属于产权面积。开发商通常不会将赠送面积写入购房合同,购房者交房后遇到赠送面积“缩水”的问题,由于没有合同约束,就很有可能失去与开发商据理力争的依据。

  容积率:

  是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。例如,在1万平方米的土地上,有4000平方米的建筑总面积,其容积率为0.4。

  对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,容积越大,土地利用程度越高。而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。

  得房率 得房率:是指可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(也就是销售面积)之比。用个公式我们来计算下:

  得房率是买房比较重要的一个指标。有的人可能说得房率越高越好,那么如果给你一套得房率100%的房子就意味着这套房子肯定没有楼梯和走道的,这样的房子如何住?所以并不是得房率越高越好!因为得房率越高,公共部分的面积就越少,住户也会感到压抑。

  所以,得房率在80%左右比较合适,公共部分既宽敞气派,分摊的面积也不会太多,比较实惠。一般多层的建筑物得房率为88%,高层的建筑物得房率为72%,而办公楼为55%。

  公摊面积

  公摊面积,是分摊的公用建筑面积的简称,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。

  房屋销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积,也就是你房本上写的面积。如图:

  普通住宅的一般公摊比例:多层:8%——15% ,小高层: 10%——20% ,高层:15%——30%等。

  PS:当你购房交房的时候要给开发商要5证2书,当你买预售房的时候最重要的有预售证,当此开发商在本地不太有名或者还没有楼盘,而且没有预售证的情况下要慎重了,即使比周边楼盘便宜很多,这就是为什么同样的地段有的卖10000元/㎡,而有的卖7000元/㎡。即使房子盖好了,预售证还没有办下来,到时候在维权就得不偿失了。

  房产五证:是检验开发商资质和确保房源的真实合法的重要判定依据,指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。其中又以《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》最为重要。 房产两书:一个是《住宅质量保证书》,第二是《住宅使用说明书》,是保证房屋质量的重要凭证。

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